Un bel actif n'est pas toujours un bon investissement
Tout le monde n’attend pas la même chose d’une acquisition immobilière.
Pour certains, l’objectif est clair : générer des revenus, créer de la valeur à moyen et long terme ou diversifier un patrimoine.
Pour d’autres, il s’agit avant tout d’acquérir une résidence secondaire, de trouver une maison où réunir famille et amis, et créer des souvenirs, ou de s’ancrer durablement dans une destination que l’on aime.
Entre les deux, les frontières sont souvent moins nettes.
Une résidence secondaire peut être louée quelques mois par an.
Une propriété familiale peut aussi être pensée dans une logique de transmission.
Un actif acheté pour son potentiel de valorisation peut devenir un lieu auquel on s’attache.
Dans l’immobilier de luxe plus qu’ailleurs, la notion de « bon investissement » dépend donc d’abord de ce que l’on attend réellement de son acquisition.
Investir dans l’immobilier de luxe : regarder au-delà du bien
Une vue exceptionnelle, une architecture remarquable ou une adresse très recherchée participent évidemment à la désirabilité d’une propriété. Lorsque le rendement fait partie des objectifs de l’acquisition, d’autres critères viennent naturellement compléter l’analyse.
Le prix d’entrée est un premier élément déterminant.
Un actif exceptionnel acquis très au-dessus de sa valeur de marché peut mettre plusieurs années à retrouver son équilibre. À l’inverse, identifier un bien correctement valorisé, ou dont le potentiel n’a pas encore été pleinement exploité, peut créer une véritable opportunité patrimoniale.
Vient ensuite la capacité du bien à générer des revenus.
La demande locative existe-t-elle réellement pour ce type de propriété ?
À quel niveau de prix ? Pendant combien de mois dans l’année ?
Avec quels coûts de gestion et d’exploitation ?
Ces questions prennent une importance particulière sur les marchés de résidences secondaires, où la saisonnalité peut être forte. Une destination très attractive quelques semaines par an ne présente pas nécessairement les mêmes fondamentaux qu’un marché porté par une demande plus régulière.
Il faut enfin regarder ce qui permettra au bien de conserver, voire d’accroître, sa désirabilité dans le temps : la rareté du foncier, une localisation difficilement reproductible, une vue protégée, la qualité architecturale, les possibilités de rénovation ou de repositionnement, mais aussi la profondeur du marché au moment d’une éventuelle revente.
Dans l’immobilier de luxe, le rendement ne se résume donc pas à un pourcentage de rentabilité locative annuelle. La préservation du capital et sa valorisation dans le temps font pleinement partie de l’équation.
La rareté a de la valeur, à condition qu’elle soit réelle
Le mot « rare » accompagne beaucoup de propriétés de prestige, pourtant, toutes ne le sont pas pour autant. Pour un acquéreur qui raisonne à long terme, la question est plutôt de savoir ce qui, dans le bien, sera difficile ou impossible à reproduire demain.
Une première ligne sur la mer, une parcelle exceptionnelle dans une zone où le foncier disponible est devenu extrêmement limité, une adresse précise à Paris, une propriété historique dont les volumes ne pourraient plus être construits aujourd’hui ou encore certaines autorisations qui peuvent constituer de véritables barrières à l’entrée.
C’est cette rareté structurelle, davantage que le caractère spectaculaire d’un bien à un instant donné, qui peut contribuer à soutenir sa valeur sur le long terme. À l’inverse, certains attributs très séduisants peuvent être recréés. Une décoration, une piscine, une cuisine spectaculaire ou un niveau de finition peuvent évoluer, tandis que l’emplacement, la vue ou le terrain, beaucoup moins.
Ces critères sont essentiels lorsqu’une acquisition s’inscrit dans une logique d’investissement ou de valorisation patrimoniale. Mais tous les projets immobiliers ne poursuivent pas cet objectif, ou du moins, pas uniquement.
Quand la valeur d’un bien se mesure autrement
Une résidence secondaire où l’on souhaite passer plusieurs mois par an, une maison pensée pour réunir sa famille ou un appartement dans une ville à laquelle on est profondément attaché, répondent aussi à une valeur d’usage, beaucoup plus personnelle.
Cela ne signifie pas qu’il faille faire abstraction du marché ou de la valeur du bien. Un prix cohérent, un bon emplacement et la capacité de la propriété à conserver sa valeur restent des fondamentaux.
Mais lorsqu’un achat est d’abord destiné à être vécu, tous les critères ne peuvent pas être traduits en rendement. Le plaisir de revenir dans un lieu, la possibilité d’y réunir famille et amis, une vue dont on ne se lasse pas ou simplement le sentiment d’avoir trouvé le bon endroit comptent aussi dans la qualité d’une acquisition.
Une fois les fondamentaux sécurisés, il faut parfois accepter que le meilleur achat ne soit pas nécessairement celui qui offre le meilleur rendement, mais simplement celui qui vous correspond le mieux.
Définir ce que signifie « bien acheter » pour vous
Il n’existe finalement pas une seule définition du bon investissement immobilier, tout dépend de ce que vous attendez du bien que vous vous apprêtez à acquérir.
Générer des revenus, préserver ou valoriser un patrimoine, profiter d’une propriété une partie de l’année, la transmettre, réunir sa famille ou combiner plusieurs de ces objectifs : chacun implique de regarder le marché et les biens différemment.
Cette réflexion doit intervenir avant même de commencer la recherche. Elle permet de déterminer les critères qui devront réellement guider l’acquisition, mais aussi ceux sur lesquels il sera possible de faire évoluer ses attentes. Une propriété peut ainsi être un excellent investissement pour un acquéreur et beaucoup moins pertinente pour un autre, sans que sa qualité intrinsèque soit en cause. Tout dépend du projet auquel elle doit répondre.
Chez Cazar, c’est précisément par là que commence chaque chasse sur-mesure : comprendre le projet, ses usages et ses objectifs avant même de chercher le bien qui pourra y répondre.
Qu’il s’agisse d’une acquisition familiale, patrimoniale ou d’investissement, nous accompagnons les acheteurs dans leurs recherches en Europe et à Marrakech, une fois le cahier des charges établi selon vos réels besoins, envies et les réalités du marché.
Vous avez un projet, mais pas encore toutes les réponses ?
Il n’est pas nécessaire d’avoir déjà défini précisément la destination, le type de bien ou la place que le rendement doit occuper dans votre projet pour prendre contact avec nous.
Si votre réflexion est encore en cours, nous pouvons vous aider à clarifier vos objectifs, à déterminer le type d’acquisition qui correspond réellement à vos attentes et à poser les bons critères avant de commencer à chercher.
