La Corse, résolument sauvage, celle qui se moque qu'on ne l'aime pas.
- 28 juil.
- 6 min de lecture
Par Célia Menand, Co-fondatrice de Cazar
Je suis retombée sur une lettre que j'avais écrite à mes 16 ans depuis le haut d'un rocher surplombant la mer à Coti Chiavari. J'y décrivais cette sensation de liberté, cette beauté sauvage et mystérieuse, cette puissance que provoque cette île qui vous hypnotise, comme un regard fixé sur un feu de cheminée. Cette année-là, j'avais enfin compris toute la grandeur de cette nature, ce que cette terre provoque jusque dans les tripes, pourquoi on l'aime autant qu'elle nous fait peur.
La Corse est comme cette femme qui vous obsède, vous passionne, vous enivre et vous met sous emprise. Impétueuse, insolente et arrogante, elle m'a toujours renvoyée, année après année, à ma propre petitesse en continuant son bout de chemin dignement, quoi qu'il arrive.
Et puis, ma carrière professionnelle s'est dessinée autour d'elle : impossible de la vivre au quotidien, impossible de la quitter complètement, elle me manque quand je prends le risque de la bouder trop longtemps. J'ai passé un temps infini à la défendre, à l'expliquer, à l'excuser, mais en vain… Pourquoi convaincre, quand sa grandeur se moque de ce qu'on dira d'elle ?
Tout le monde la veut, mais elle n'appartient à personne.
Terre de feu, de bataille franco-italienne, mi-française, mi-italienne, et foncièrement ni l'une ni l'autre : c'est peut-être ça, être Corse. Qu'on adore ou déteste, qu'on craigne ou protège. Caractériels, francs, discrets, avec une force incroyable mais débordants d'amour sincère. Il n’y a pas plus loyal et libre qu'un Corse. Cette île c’est un peu comme le coquelicot qu'on touche avec les yeux mais qu'on ne doit pas cueillir, au risque de… la tuer.
Comprendre cela, c'est comprendre où on met les pieds. La Corse se fiche qu'on ne l'aime pas. Elle force le respect et chasse les idiots courus d'avance. Tais-toi, observe et reste humble. Elle n'a rien d'autre à susurrer.
Si tu l'aimes, tu l'aimeras trop fort. Si tu la détestes, tu la détesteras aussi fort.
Dans les deux cas, ton cœur sera possédé par cette histoire.
Un refuge en Corse, une bonne idée ?
Ça ne sera jamais une maison, une villa, un appartement… ça sera un refuge. On n'achète pas là-bas pour avoir “seulement” un pied-à-terre, non, on envisage d'acquérir un cocon pour y déposer les armes.
Ne nous mentons pas : aussi exigeante soit-elle, elle a un coût que peu peuvent s'offrir. Les prix au m² atteignent des records, la demande est plus forte que l'offre, et les conditions de rénovation et de construction sont de plus en plus limitées.
Est-ce qu'on fait de très bonnes affaires en Corse ? Non. Ou très peu.
C'est un choix de cœur, pas de raison. La Corse ne se donne pas au premier venu, c'est une dame dont tout le monde rêve mais qui choisit ses élus.
La Corse est l'une des régions les plus chères de France à l'achat. Porto-Vecchio frôle les 12 000 €/m² pour les biens d'exception. Bonifacio, perchée sur ses falaises calcaires, n'est pas loin derrière. Même à Ajaccio ou dans le Cap Corse, les prix médians se situent entre 3 500 et 5 000 €/m², bien au-dessus de la plupart des régions françaises comparables en taille et en population.
La question que tout le monde pose : pourquoi ?
La réponse tient en un mot : la rareté.
Pas une rareté conjoncturelle, passagère, liée à un marché tendu. Une rareté structurelle, inscrite dans la loi et dans la géographie, qui ne se corrigera pas.
La Corse est soumise à un empilement réglementaire unique en France. La Loi Littoral interdit toute construction en dehors des zones déjà urbanisées dans les communes côtières. La Loi Montagne s'applique à l'intérieur. Et par-dessus tout cela, le PADDUC - le Plan d'Aménagement et de Développement Durable de la Corse - encadre l'usage des sols avec une rigueur qui n'a pas d'équivalent hexagonal.
Résultat : on ne peut quasiment plus construire en dehors des bourgs existants.
Le stock de biens disponibles est figé.
La demande, elle, ne l'est pas.
Ce n'est pas un marché.
C'est une île fermée qui ne peut pas grandir.
Quand vous achetez en Corse, vous n'achetez pas seulement des mètres carrés.
Vous achetez de l'irremplaçable.
Elle possède, en son fort, une palette de couleurs capable de séduire le commun des mortels dans toute sa splendeur : le Sud pour son côté clinquant, brillant, époustouflant. La Balagne pour sa douceur, son ambiance familiale, sa discrétion. Le Cap Corse pour sa sauvagerie, sa nature, son côté brut et authentique. Son ventre, son centre, pour sa vérité pure et une nature dépouillée de toute superficialité.
Le seul vrai dilemme quand on veut acquérir en Corse : "Oui, mais où ?"
Les a priori qu'il faut tuer une bonne fois pour toutes
"Les Corses n'aiment pas les étrangers qui achètent."
C'est à la fois vrai et faux, et la nuance est essentielle. Il existe en Corse une sensibilité légitime sur la question foncière, des familles corses qui voient leurs terres ancestrales se renchérir au point de ne plus pouvoir y construire pour leurs enfants. Cette tension est réelle, et elle mérite d'être respectée, pas ignorée.
Mais elle n'est pas synonyme d'hostilité généralisée. Les acheteurs qui s'y installent avec respect, qui travaillent avec des artisans locaux, qui s'intègrent dans la vie du village plutôt que de se barricader derrière leur portail, n'ont aucun problème.
La Corse est exigeante. Elle demande une forme de réciprocité.
Ce n'est pas rien, mais ce n'est pas non plus un mur.
"Le marché est impénétrable, impossible de s'y retrouver."
Là, c'est vrai. Et c'est précisément pour ça que nous existons.
Le marché corse fonctionne en grande partie hors annonces. Les meilleures propriétés ne passent jamais sur les portails. Elles se transmettent dans des conversations, entre gens qui se connaissent, parfois depuis des générations. Un notaire qui murmure à un ami agent. Un propriétaire qui hésite depuis dix ans et qui finit par se décider parce qu'on lui a envoyé la bonne personne, au bon moment, avec les bons arguments. C'est ce marché-là qu'il faut savoir lire. Et pour le lire, il faut y être.
"C'est une île saisonnière, ce n'est pas un vrai investissement."
C'est l'a priori qui me fait le plus sourire… parce qu'il révèle exactement le mauvais prisme. La Corse n'est pas saisonnière : elle est concentrée. Quatre mois de haute saison, juillet-août en tête, où une villa bien placée peut générer une part majeure de ses revenus annuels. Et la saison s'allonge : mai, juin et septembre sont devenus des mois clés pour une clientèle européenne qui fuit les foules estivales. Cette évolution se confirme dans les chiffres : la fréquentation progresse désormais davantage en avant et en arrière-saison, signe d'un étalement progressif de la demande.
Autre indicateur révélateur : la fidélité des visiteurs. Selon l'Agence du Tourisme de la Corse, 31 % des touristes d'agrément ont séjourné sur l'île entre quatre et cinq fois au cours des cinq dernières années, tandis que 15 % y sont revenus plus de dix fois*. Ce n'est pas de la saisonnalité, c'est une clientèle qui revient, encore et encore, comme une fidélité compulsive. Et pour un propriétaire bailleur, cette fidélité est un atout considérable, une rente assurée.
La vraie question : pour qui est fait la Corse ?
Pour l'acheteur résidence secondaire haut de gamme qui veut un actif rare, beau, transmissible, sur territoire français, avec une rentabilité locative qui finance une partie du bien sans effort commercial. La Corse est peut-être le meilleur rapport beauté/sécurité juridique/rareté de toute la Méditerranée occidentale.
Pour l'investisseur patrimonial européen qui cherche à sortir du bruit, des grandes capitales, des marchés sur-suivis, des actifs que tout le monde comprend. La Corse est encore, pour une part, un marché de connaisseurs. Ceux qui y sont entrés ont généralement une longueur d'avance.
Pour la diaspora corse - et elle est immense, présente sur tout le continent - qui veut garder un pied dans l'île, dans la maison de famille, dans cette identité que l'éloignement n'efface jamais tout à fait. Ces acheteurs-là ont une relation avec la Corse qu'aucun autre marché ne peut reproduire. Et ils ont souvent besoin d'aide pour naviguer sur un marché qui, même pour eux, est complexe à distance.
La Corse n'est pas pour tout le monde. Elle est pour ceux qui comprennent que l'exceptionnel se mérite : en temps, en connaissance, en accompagnement.
Pourquoi nous y sommes ?
J'ai une relation avec cette île qui dépasse largement le cadre professionnel. Elle m'obsède, m'enivre, me challenge sans cesse… et pourtant je reviens, encore et encore, comme on revient aux choses qui nous possèdent vraiment.
Alors quand un client me confie un projet en Corse, ce n'est pas un dossier qui s'ouvre. C'est une conversation entre quelqu'un qui la cherche et quelqu'un qui la comprend dans ses recoins, ses silences, ses codes, et cette façon bien à elle de choisir à qui elle se donne.
Si la Corse est sur votre liste — ou si elle vient de s'y inscrire — vous savez où me trouver.
Cazar est une Maison de Chasse immobilière, exclusivement au service des acheteurs, à travers l'Europe et au-delà.
*Source : Agence du Tourisme de la Corse, Portrait du touriste 2022, Cahier de données touristiques n°16, 2023, p. 26, figure 30, « Fréquence de retour en Corse (hors touristes affinitaires) »
